서울 27개동 분양가 상한제 적용...과천은 빠져

강남4구와 여의도 등 서울 27개동이 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 선정됐다.

국토교통부는 6일 주거정책심의위원회를 열고 서울 27개 동에 대해 분양가상한제를 적용하고 부산 동래·수영·해운대구와 경기도 고양시, 남양주시 일부 지역이 조정대상에서 해제하기로 발표했다.

민간택지 대한 분양가 상한제 적용은 지난 2015년 4월 이후 4년 7개월 만에 처음이다. 민간택지 분양가 상한제가 4년 7개월 만에 부활하면서 이로 인한 파급효과에 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 분양가 상한제를 통한 집값 안정보다 중장기적으로 쏠림현상, 풍선효과, 공급 위축 등이 나타날 수 있다고 지적하고 있다.

적용지역은 강남구(개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담), 서초구(잠원, 반포, 방배, 서초), 송파구(잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금), 강동구(길, 둔촌), 영등포구(여의도), 마포구(아현), 용산구(한남, 보광), 성동구(성수동 1가)등 27개 동으로 정해졌다.

분양가 상한제 지정 가능성이 시사된 뒤부터 김현미 국토부 장관이 줄곧 말해왔던 동(洞) 별 핀셋지정이 그대로 이뤄진 것이다.

이들 지역에서 새로 짓는 아파트는 택지비와 건축비를 더한 분양가를 정할 때 각 지자체의 심사를 통과해야 한다.

국토부는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 지난해 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 지역을 중심으로 검토했다고 설명했다.

이번 지정은 당장 오는 8일부터 시작될 예정이다. 다만 기존 관리처분인가 신청을 하거나 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해서는 ‘주택법 시행령 개정안 공포 후 6개월’의 유예기간이 적용돼 내년 4월28일까지 분양하면 규제를 적용받지 않는다.

국토부는 이번 지정은 1차 지정으로 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우에는 추가 지정할 예정이라고 밝혔다.

이번 지정을 통해 국토부는 상한제 적용 대상으로 지정된 서울 27개동에서 분양하는 단지의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 기준 보다 5~10% 정도 낮아질 수 있을 것으로 기대했다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별해 동 단위로 핀셋 지정하면서 시장에 미치는 영향을 최소화했다”고 설명했다.

그러나 업계에서는 당초 예상했던 서울시내 전 지역 지정보다 수위가 낮은 것으로 평가하고 있다.

집값 상승의 원인으로 지목된 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 최근 아파트를 중심으로 주택가격이 급등한 마·용·성(마포·용산·성수)을 제외한 지역에서는 여의도동만 유일하게 지정됐다.

경기 과천 등지가 빠진 점도 의외란 반응이다. 이 곳은 ‘과천 푸르지오 써밋’이 후분양을 통해 고분양가 논란을 일으킨 사례가 있기 때문이다.

또한 재개발이 한창 진행 중인 동작구 흑석동도 상한제 적용이 유력할 것이란 전망이 지배적이었으나 1차 지정지역에서는 제외됐다.

이 밖에 대전 유성구, 대구 수성구 등 지방 일부 과열지역에 대해서도 분양가 상한제 시행이 논의됐으나 모니터링을 강화하는 쪽으로 방향이 수정됐다.

다만 국토부 측이 모니터링에 따라 수시로 추가 지정할 것을 시사하면서 향후 상한제 적용지역에 포함될 여지는 남아있다.

민간택지 분양가 상한제 발표에 대해 업계에서는 집값 안정 효과보다 시세보다 싼 가격에 분양받기 위한 로또 청약 광풍에 대해 우려하고 있다.

분양가 상한제를 적용할 경우 기존 주택 매매가 보다 현저히 낮은 가격에 아파트가 공급될 가능성이 높아지기 때문이다.

이와 더불어 수익성 하락을 우려해 건설사들이 분양사업을 축소하는 부작용이 발생할 우려도 있다. 이렇게 되면 주택공급 위축으로 이어져 오히려 일반주택 매매가가 폭등하는 현상이 일어날 수 있다는 것이다.

또한 서울 내 신축 아파트와 지정대상에서 제외된 경기 과천과 상한제가 적용된 인접 동 등 일부 지역에 풍선효과가 나타날 우려가 있다는 지적이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면, 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 여지가 있다”며 “또한 신규 분양시장의 호조가 이어지고 있는 부산 등지가 조정대상지역에서 해제되며 직접적인 호재로 작용할 것으로 예상된다”고 설명했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수도 “부동산 가격 상한제 시행으로 단기적인 집값 안정효과는 있을 수 있으나, 중장기적으로 공급 물량이 줄고 가격이 되레 뛰는 부작용 우려가 크다”고 밝혔다.